Získání hypotéky je kvůli stále přísnější politice Centrální banky už beztak dost náročná, situace se však zvykne ještě více zkomplikovat, pokud žádáte o hypoteční úvěr jako podnikatel. Jestli tedy chcete koupit nemovitost na vlastní bydlení či rekonstrukci nebo investovat do budování provozních prostorů, připravte se na celou řadu omezení i více „papírování“.
Čím více se zpřísňují kritéria pro přijetí žádosti o hypoteční úvěr, tím komplikovanější může být získání úvěru pro samotné podnikatele. Banky se totiž v případě OSVČ zajímají o jejich celkové hospodaření a snaží se zjistit, zdali náhodou nemají dluhy nebo ztráty v podnikání. To by totiž znamenalo, že pro finanční dům nejsou spolehlivým klientem s dostatečným příjmem a mohou jim poskytnutí úvěru zamítnout.
Pozor na snižování daně
Živnostníky a právnické osoby si finanční domy prověřují důkladněji i z toho důvodu, že jejich měsíční příjmy nejsou takové stabilní jako v případě řádných zaměstnanců, nejednou mají ve výpisech z účtů výrazněji výkyvy. Opatrní byste měli být zejména při takzvané optimalizaci daně z příjmu. OSVČ se nejednou snaží upravit výšku příjmů i výdajů tak, aby jim v přiznání vyšla co nejnižší daň. Ačkoli neplatit žádnou daň nebo mít jen minimální daňovou povinnost je výhodné, pro banku to může být signálem, že nemáte dostatek prostředků na pokrytí potřebných závazků, a tedy nejste bonitní klient.
Dluhy a délka podnikání
Osoby samostatně výdělečně činné potřebují k žádosti o hypotéku nejen doklad totožnosti, ale také živnostenský list, koncesi nebo výpis z obchodního rejstříku. K hypotéce pro OSVČ je nezbytné dodat i daňové přiznání, nezřídka i za dvě předcházející období. V neposlední řadě si připravte také doklady k dalším příjmům, jako jsou výpisy z účtu, ale i potvrzení o tzv. bezdlužnosti. Jde o doklad vydaný Správou sociálního zabezpečení a zdravotnou pojišťovnou, který potvrzuje, že jako žadatel o úvěr nemáte žádné daňové nedoplatky.
V případě žádosti podnikatele o hypotéku však nerozhodují pouze jeho dluhy nebo celková schopnost splácet úvěr. Klíčovým ukazatelem je například i délka podnikání. Nejlepší je, pokud nepřetržitě podnikáte alespoň dvanáct měsíců a zároveň jste v zisku. V tom případě by výše splátek úvěru neměla přesáhnout 40 procent vašeho čistého příjmu. Svou bonitu můžete zvýšit i tak, že se zbavíte všech potenciálních dluhů, čili závazků ve formě kreditních karet nebo kontokorentů – ty finanční domy také započítávají do vašich měsíčních nákladů. Nepodceňujte však ani nesplacené pohledávky, při posuzování žádosti o hypotéku vám rovněž mohou přitížit.
Výpočet příjmu podnikatele
Pro banku jsou nejdůležitějšími proměnnými obrat a základ daně. Výšku vašeho průměrného měsíčního příjmu si vypočítá z doloženého daňového přiznání. Ideální je proto prokázat dostatečně vysoký zisk, i když na druhé straně to může pro vás znamenat vyšší daň nebo zvýšení povinného sociálního pojištění.
Častým problémem však bývá, že zisk OSVČ opravdu není vysoký. Máte-li vysoké obraty, může banka přistoupit k řešení v podobě tzv. obratové hypotéky, což znamená, že výšku vašeho čistého měsíčního příjmu vypočítá jako určité procento z obratu. Musíte však mít kladné daňové přiznání, čili nevykazovat v předchozím zdaňovacím období ztrátu. Každá banka přiznává jiný procentní podíl, obecně se však pohybuje v rozmezí 15 – 30 %. Samozřejmě, takový vstřícný krok si finanční dům „vykompenzuje“ i vyšší úrokovou sazbou, takže na hypotéce více přeplatíte.
Pokud si v daňovém přiznání uplatňujete náklady paušální sazbou, může váš příjem banka posuzovat podle výdejového paušálu, což je vlastně základ daně, od kterého se odečetla samotná daň, ale i zdravotní a sociální pojištění. Nebo se může uplatnit i metoda tzv. předanění. V tomto případě se přesně stanoveným postupem uměle navýší daňový základ podnikatele. Samozřejmě, krajním krokem může být i hypotéka bez dokládání příjmu. Tehdy si sice vystačíte s čestným prohlášením o tom, že máte příjem v požadované výši, zároveň se však ocitnete na seznamu velmi rizikových klientů, a tedy se banka pojistí mnohem vyšší úrokovou mírou na vaší hypotéce.
Své možnosti řešte v předstihu
Jako živnostník se můžete byrokratickým úkonům vyhnout i tak, že o hypotéku požádá bonitnější partner, tedy například váš manžel nebo manželka, kteří mají dostatečně vysoký prokazatelný příjem na to, aby pokryl splácení požadovaného úvěru – čili příjem po odpočtu všech nákladů životního minima či stávajících závazků vůči bankám. V každém případě se vyplatí řešit své možnosti s dostatečnou časovou rezervou, ideálně i rok předem. Pokud si nevíte rady, obraťte se na kvalitního specialistu na hypotéky nebo finančního poradce, který vám doporučí, jak by mělo vypadat daňové přiznání ještě předtím, než ho odevzdáte finanční zprávě.
